2017年12月30日

中間省略登記の野放しをやめよ!

今回は、新・中間省略登記の是非について考えてみましょう。

実は、この問題は10年以上前に結論が出され(法務省等の公式見解が出ている。)、以来、ほとんど異論をはさむ余地がないとも言われています。今日では、不動産業者だけでなく、金融関係者や司法書士等のなかにも、新・中間省略登記を有益な方法として喧伝している者が数多く存在します。

しかし、中間省略登記が誰にとって何のために有益なのか、ここであらためて考える必要があると思うのです。
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1 中間省略登記と新・中間省略登記
(1) 中間省略登記とは
中間省略登記をめぐる状況は、平成17年(2005年)に現行の不動産登記法(以下「新法」という。)が施行される前後で異なっています。まず、平成17年以前の旧不動産登記法(以下「旧法」という。)のもとでの中間省略登記についておさらいしてみましょう。

中間省略登記とは、典型的には、Aが所有する不動産をBに売却し、続けてBが同じ不動産をCに売却するという2つの売買取引が連続する場合に、中間者Bへの登記を経由せずに、AからCに直接所有権移転登記を行うことを指します(以下、「A」、「B」及び「C」の符号を同様の意味で用います。)。理論上、取引の種類は「売買」に限られるわけではないし、登場人物の数も三者に限られるわけでもありません。実際、登場人物の数は、四者(省略される中間者が2名)とか五者(省略される中間者が3名)とかになることも多々あります。

中間省略登記は、旧法のもとでも理論上は禁止される(=却下事由となる)登記申請手法でした(旧法第49条7号)。中間省略登記が禁じられる実質的な理由は、物権変動の過程が登記記録のうえに忠実に反映されていなければ、登記記録を遡ることによって真の権利関係を確認することが困難になるためです。つまり、我が国の不動産登記制度は、登記に公信力がない(=登記記録の記載内容を信用した取引当事者が必ずしも保護されない)という前提で、権利変動過程を忠実に公示することで取引安全を確保する機能をはたしているわけです。中間省略登記は、この不動産登記制度の趣旨に反するものです。

しかしながら、旧法下で、登記原因を証する書類(売渡証書等)が必須の申請提出書類ではなかった(旧法第40条)ため、中間省略登記は横行していました。つまり、登記申請を審査する登記官にとっては、二当事者間の通常の所有権移転登記と、隠れた中間者が介在する所有権移転登記とが区別できないような仕組みだったのです。

中間者にとって、中間省略登記をすれば、登録免許税や不動産取得税という重い税金負担を回避しながら、売主Aと買主Cとの間の複数の転売取引の価格差を取得する(=「中を抜く」)ことが出来たわけです。中間者はもちろん一般の人ではなくて、不動産業者です。

また、ここで転売取引といっても、このような場合の転売は、所有者Aから不動産業者Bが不動産を仕入れ、最終買主Cを探して来て、これをCに売り渡す、というような呑気なものではありません。むしろ、実体は、売主Aと買主Cが内定したところに、Bが割り込むというものです。このとき、A・B間の売買取引の代金と、B・C間の売買取引の代金は同時に決済されます。つまり、Bは、自分では取引のための資金を全く準備せずに割り込んできて、Cのお金をAに流す途中で、一部を懐に入れるのです。


(2) 中間省略登記についての判例の立場
中間省略登記の可否について、判例は、中間者を含む当事者全員の合意があることを条件として是認する立場であると一般に解されています。

最判昭和40年9月21日は、「甲⼄丙と順次に所有権が移転したのに登記名義は依然として甲にあるような場合に、現に所有権を有する丙は、甲に対し直接自己に移転登記すべき旨を請求することは許されないというべきである。ただし、中間省略登記をするについて登記名義⼈および中間者の同意ある場合は別である。・・・登記名義⼈や中間者の同意がない以上、債権者代位権によって先ず中間者への移転登記を訴求し、その後中間者から現所有者への移転登記を履践しなければならないのは、物権変動の経過をそのまま登記簿に反映させようとする不動産登記法の建前に照らし当然のことであつて、中間省略登記こそが例外的な便法である。」と言っています。

これを素直に読めば、訴訟による場合でも、A→B→Cと順番に移転登記を訴求するのが原則であって、中間省略登記は、登記名義⼈および中間者の同意があるという場合に限って許される例外ということです。

ただ誤解してはいけませんが、この判例は、中間者の同意書があっても中間省略登記申請が許されないという不動産登記手続きの取扱いに矛盾するものではありません。登記官にはもともと不動産登記法という手続法の枠外に生ずる例外について審査する能力も権限もないのです。


(3) 不動産登記法改正と中間省略登記の禁止
平成17年、新法が施行され、登記申請の際に、登記原因を証する書類(=「登記原因証明情報」)を必ず提出しなければならないことになりました(新法第61条)。これは、中間省略登記が事実上も禁止されたことを意味します。

つまり、新法のもとでは、A→B→Cという所有権の移転があった場合には、AからBへの所有権移転を証する書類を提出してA→Bという所有権移転の登記を行ったうえで、BからCへの所有権移転を証する書類を提出してB→Cという所有権移転の登記を行うという二段階を必ず履践しなければならなくなったわけです。この場合に、AからCへの中間を省略した証明書類を使って登記申請すれば、公正証書原本不実記載等罪に該当してしまいます(刑法第157条第1項)。

予想される通り、この変更に反発したのは不動産業界でした。上記1(1)のとおり、不動産業者は、転売の中抜きによる利益を享受する立場だからです。また、中間者を登記記録に記載してしまうことにより、登録免許税と不動産取得税の負担を避けることが出来なくなってしまいます。


(4) 新・中間省略登記の登場
ところが、平成19年、法務省は、「第三者のためにする契約」(民法第537条)又は「買主の地位の譲渡」(最判昭和30年9月29日等、平成29年改正民法第539条の2参照)という法律構成によって、事実上、中間省略登記を再び容認するような見解を明らかにしました(平成19年1月12日民二52民事局第二課長通知)。この見解にもとづく登記手法は、2回(又はそれ以上)の売買取引を想定した従来型の中間省略登記とは区別して、「新・中間省略登記」と呼ばれます。

新・中間省略登記においては、上記2つのうちいずれの方法によっても、対象不動産の所有権は、売主から買主へと直接移転するとされます。中間者は第三者に対して直接効力が生ずる契約を締結するだけの役者(=「要約者」)として、あるいは物権変動前の抽象的地位(=「買主の地位」)を売主から買主に流すだけの者として扱われます。つまり、中間者は一度も不動産の所有権を取得しないので、登記する必要はないというのです。

法務省がかかる新・中間省略登記を容認するに至ったのは、当時の内閣諮問機関である規制改革・民間開放推進会議の答申(平成18年12月25日「規制改革・民間開放の推進に関する第3次答申」p.175 http://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/old/minutes/meeting/2006/10/item_1225_04.pdf )を受けたものです。ここでは、かかる取扱いの必要性について、「@不動産登記法改正前と実質的に同様の不動産登記の形態を実現し、A現場の取引費用の低減ニーズに応えるとともに、B不動産の流動化、土地の有効利用を促進する」(符号筆者)という理由が掲げられていました。

前段落の理由@(「理由」というより「目的」ですが。)を見れば明らかなように、新・中間省略登記は、実質的には中間省略登記と同じものと位置づけられています。ならば、新・中間省略登記の法律構成(=「第三者のためにする契約」又は「買主の地位の譲渡」)も、詭弁にしか過ぎないでしょう。

結局、政府は、不動産業界の代弁者として、中間省略登記を復活させてしまったのです。



2 新・中間省略登記の問題
(1) 擁護派のその他の言い分について
新・中間省略登記を支持する理由として、上記1(4)中の「A現場の取引費用の低減ニーズに応えるとともに、B不動産の流動化、土地の有効利用を促進する」点について考えてみましょう。

先ず、「取引費用の低減ニーズ」というのは、換言すれば、転売取引で中間者となる不動産業者が登録免許税や不動産取得税を納めたくないということです。しかし、そもそも中間省略登記は、転売の場面で、中間者が差額を中抜きするのを目的として行われるものです。売買の当事者にとっては、不要な転売が促進されるため、費用低減どころか、損失を増やすだけです。つまり、売主と買主は、本来手にすべきであった利益を、中間者にかすめ取られてしまうのです。

中間者が税金を納めなくて良いという点も、不動産業者を過度に優遇するだけであって、国民全体にとっては損失でしかありません。

次に、中間者だけが得をするような中間省略登記の仕組みが、不動産の流通や有効活用を促進する結果になるというのも飛躍しすぎた理屈です。不動産業界を肥大化させることと、不動産の流通・利用を促進することは全く別の話です。また、不動産証券化の際に中間省略登記を用いるニーズがあると説く人がいますが、これも取ってつけたような言い訳に見えます。


(2) 取引の不透明化
売主Aと買主Cとは互いに中間者Bを取引相手としているので、互いの存在を知らない又は気づかないこともしばしばです。AとCの知らないうちに、B1、B2、B3と、複数の中間者が割り込むこともあります。さらに、Bが、中抜きだけを目的としたペーパーカンパニーということも珍しくはありません。

このような不透明な取引が、「政府公認」として堂々と行われているのです。


(3) 「地面師」について
昨今、「地面師」という単語がメディアを騒がせるようになりました。地面師とは、他人の土地を売って、その売買代金を詐取するという詐欺手口、又はそのような手口を用いる詐欺師のことです。積水ハウスやアパホテル等、不動産取引のプロですら大きな被害に遭いました。

地面師は、権利証や印鑑証明書等を偽造することによって土地の所有者に成りすますのが典型です。しかし、最近の地面師はもっと巧妙です。最近の被害事例の中には、土地の所有者に成りすますのではなしに、本物の土地所有者を取引に連れて来て、代金だけを詐取するというものすらあります( http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53739 )。取引が不透明になると、そのようなことが可能になってしまうのです。取引を被害者にとって不透明にするための道具として、新・中間省略登記は必ずといってよいほど用いられる詐欺師にとって便利な道具です。


(4) まとめ
本稿で述べたことは、不動産取引の一端にでも関わる者ならば大抵は知っている常識です。知らないのは不動産取引の当事者となる一般の(「不動産業関係者でない」という意味で)人だけです。

私は、個人的には、中間省略登記だろうが新・中間省略登記だろうが実質は同じであって、一般の人達や社会全体にとっては有害なものでしかないから、禁ずべきであるという意見です。しかし、残念ながら、私の意見は、現状を変えるほどの力を持ちません。少なくとも、本稿を読んでくださった方々には、新・中間省略登記のカラクリを理解し、上手く操られることがないようにと願います。
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posted by 司法書士 前田 at 14:17| Comment(0) | 登記業務

2017年12月23日

仮差押と債権の消滅時効中断について(最判平成10年11月24日と平成29年民法改正)

仮差押には、判例によって事実上他の時効中断事由(現行民法第147条)とは異なる特殊な効力が認められています。今回は、この効力について紹介するとともに、本年(平成29年)の民法大改正によって、それがどのように改められたのかを確認してみることにしましょう。



1 仮差押による時効の中断
(1) 消滅時効の中断とは
権利者であっても一定の長期間にわたって権利行使を怠っていれば、権利行使できなくなってしまうという規律を消滅時効の制度といいます。消滅時効制度は、権利行使を怠ってきたという事実状態から生じるいろいろな不都合を解消するために存在します。つまり、消滅時効は、権利者と義務者の利害バランスを調整したり、権利の存在又は不存在の証明困難を救済したりするために存在しているのです。

消滅時効にかかる権利の代表的なものは債権ですが、地上権や地役権等の財産権も時効によって消滅することがあります。債権の場合、債権者が債務者に対し10年(現行民法第167条)権利行使しなければ、その債権が消えてしまうわけです。

消滅時効制度があるため、債権者も、安穏としているわけにはいきません。債権者は、自分の権利が時効消滅しないようにするための防御手段を取る必要があります。この消滅時効の完成を妨げる手続を「中断」といいます。ここに云う中断は、時効の進行を単に停止させるだけでなく、リセットするという2つの法律効果を生じさせる概念です。債権の消滅時効に即して言えば、債権者が9年間放置していた債権の時効の進行を9年目に中断すれば、その債権の時効は、中断事由が生じた時点で進行を停止し、中断の事由が終了した時点から(現行民法第157条)再びリセットされた10年の時効期間を算定し直すことになります。

現行民法において、中断事由として定められているのは、次の3つです(現行民法第147条第1〜3号)。
・請求
・差押さえ、仮差押え又は仮処分
・承認

上記のうち、「請求」とは、債権者の単なる「支払え」という債務者に対する要求行為(「催告」)では足りず、訴訟提起等の裁判上での権利行使のことを指します。これに対して、「承認」は、債務者が債務を負っていると認める行為であれば広くこれに該当します。例えば、一部弁済したり支払猶予を求めたりすることも「承認」に当たり、時効が中断します。

差押えや仮差押えも含めて、これらの中断事由は、権利不行使の状態を破るという共通点があります。


(2) 仮差押による時効の中断の効果(最判平成10年11月24日)
実は、時効中断事由の中で、仮差押えによる時効中断の効果については、法文上明確ではありません。すなわち、「仮差押えをした場合に、一旦停止した被保全債権の消滅時効は、いつ再び進行し始めるのか?」という問題について、従来から争いがありました。この問題について、最判平成10年11月24日は、次のように結論づけました。

「仮差押えによる時効中断の効力は、仮差押えの執行保全の効力が存続する間は継続すると解するのが相当である。 けだし、民法147条が仮差押えを時効中断事由としているのは、それにより債権者が、権利の行使をしたといえるからであるところ、仮差押えの執行保全の効力が存続する間は仮差押債権者による権利の行使が継続するものと解すべきだからであ り、このように解したとしても、債務者は、本案の起訴命令や事情変更による仮差押命令の取消しを求めることができるのであって、債務者にとって酷な結果になるともいえないからである。また、民法147条が、仮差押えと裁判上の請求を別個の時効中断事由と規定し ているところからすれば、仮差押えの被保全債権につき本案の勝訴判決が確定したとしても、仮差押えによる時効中断の効力がこれに吸収されて消滅するものとは解し得ない。」

これを分かりやすく言えば、債務者の不動産に対して仮差押えの登記がなされている限り、被保全債権についての債権者の「権利の行使が継続」しているのであるから、被保全債権は時効消滅することがないということです。被保全債権について行われた仮差押えの消滅時効に関する効力と、本案で同じ債権について勝訴判決が確定したことに伴う消滅時効に関する効果との間にも何の関係もないとの判断です。


(3) 判例の問題点
上記判例の理屈には致命的な問題があります。

仮差押えは、本執行の準備行為に過ぎません。そして、その申し立てのためにも、被保全債権の存在を「疎明」することで足ります。さらに、保全手続内での、債務者の防御機会も制限されています。

これらのことは、同じく中断事由である「請求」と比較して著しくバランスを欠いています。「請求」として本案訴訟を提起する場合には、原告たる債権者は債権の存在を「証明」しなければなりません。もちろん裁判上の請求に対する被告たる債務者の防御の機会は保障されています。さらに、訴状の送達によって停止した債権の消滅時効は、判決の確定によって、再び進行を開始します(現行民法第157条第2項)。

そもそも、保全手続きとは、債務者に気づかれないうちに取り急ぎ執行対象財産を確保しておこうという密行性と不確定性を特徴とする手続なのです。ところが、上記判例は、「仮」に過ぎない仮差押えによって、永遠に時効消滅しない債権を作ってしまったとも解されるのです。

実際、上記判例の後、仮差押えを濫用する事例がしばしば出現するようになりました。つまり、債権者は、本執行の可能性が皆無と言えるような場合にも、債務者の不動産に仮差押してさえいれば安泰だと考えるようになったわけです。このような濫用事例においては、債権者は、債務者に対して本案の訴訟を提起することすらないのが普通です。債権者は、仮差押えの手続だけ申し立てて、仮差押登記をつけっぱなしに放置したまま、本当に「債務者」であるか証明されてもいない相手の側から、いつになるか分からないような遠い将来に任意の支払いを申し出て来るまで、気長に待ってさえいればよいのです。

私は、債権者が権利のうえに眠ることを許してしまうような判例の理論は、時効制度の趣旨にも保全制度の趣旨にも反していると考えます。


2 時効に関する民法の改正
(1) 概念整理:「中断」から「完成猶予」「更新」へ
「中断」には、時効の進行を停止させるという効果と、時効期間をゼロから起算し直すという効果とが不可分に伴うとされています。しかし、従来から、前者の効果のみを持つ「停止」(現行民法第158〜161条)という概念があったし、「催告」(現行民法第153条)の効果も前者に近いものと考えることもできます。つまり、「中断」は、概念的に十分整理されているとは言えないわけです。時効中断事由として、「請求」、「差押え」、「仮差押え」、「承認」等が同列に規定されてしまっていることも、混乱を招く原因でした。

そこで、平成29年改正法においては、「中断」及び「停止」という概念の代わりに、時効の進行を停止させる効果を「完成猶予」として、時効期間をゼロから起算し直すという効果を「更新」として整理し直しました。

この概念整理に伴って、改正法は、従来時効の中断・停止事由として一緒くたに規定されていたものを、完成猶予効と更新効の両方を持つ事由(裁判上の請求、強制執行等。改正民法第147条、148条)、完成猶予効のみを持つ事由(仮差押え、催告、協議合意、後見人等不在、夫婦間の権利、相続財産に関する権利、天災等の場合。改正民法第149〜151条、158〜161条)、及び更新効のみを持つ事由(承認。改正民法第152条)とに分けて規定しました。


(2) 仮差押の完成猶予効
改正民法第149条は、仮差押え等の事由が生じた場合、「その事由が終了した時から6箇月を経過するまでの間は、時効は完成しない。」と規定しています。つまり、改正法のもとでは、仮差押えを行っても、6箇月という短期間のうちに本案の裁判を提起したりしない限り、もともとの時効期間(リセットされない)が経過すれば、消滅時効が完成してしまうわけです。

この改正は、保全手続きの不確定性という性質に適合したものです。また、この改正により、上記1(2)の最高裁の判決は判例としての意味を喪失します。


(3) その他、時効に関する改正点
上記の他にも、時効に関しては、消滅時効期間の統一が行われました(改正民法第166〜169条)。また、現代社会において既に社会的役割を失っている短期の消滅時効(現行民法170〜174条、商法第522条)に関する規定は全て削除されました。
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今回改正された民法は、平成32年4月1日に施行される予定です。同改正には、時効に関連する他にも、興味深い論点がたくさんありますが、それらについては、また別稿で紹介したいと思います。
posted by 司法書士 前田 at 11:12| Comment(0) | 金銭トラブル