2017年12月30日

中間省略登記の野放しをやめよ!

今回は、新・中間省略登記の是非について考えてみましょう。

実は、この問題は10年以上前に結論が出され(法務省等の公式見解が出ている。)、以来、ほとんど異論をはさむ余地がないとも言われています。今日では、不動産業者だけでなく、金融関係者や司法書士等のなかにも、新・中間省略登記を有益な方法として喧伝している者が数多く存在します。

しかし、中間省略登記が誰にとって何のために有益なのか、ここであらためて考える必要があると思うのです。
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1 中間省略登記と新・中間省略登記
(1) 中間省略登記とは
中間省略登記をめぐる状況は、平成17年(2005年)に現行の不動産登記法(以下「新法」という。)が施行される前後で異なっています。まず、平成17年以前の旧不動産登記法(以下「旧法」という。)のもとでの中間省略登記についておさらいしてみましょう。

中間省略登記とは、典型的には、Aが所有する不動産をBに売却し、続けてBが同じ不動産をCに売却するという2つの売買取引が連続する場合に、中間者Bへの登記を経由せずに、AからCに直接所有権移転登記を行うことを指します(以下、「A」、「B」及び「C」の符号を同様の意味で用います。)。理論上、取引の種類は「売買」に限られるわけではないし、登場人物の数も三者に限られるわけでもありません。実際、登場人物の数は、四者(省略される中間者が2名)とか五者(省略される中間者が3名)とかになることも多々あります。

中間省略登記は、旧法のもとでも理論上は禁止される(=却下事由となる)登記申請手法でした(旧法第49条7号)。中間省略登記が禁じられる実質的な理由は、物権変動の過程が登記記録のうえに忠実に反映されていなければ、登記記録を遡ることによって真の権利関係を確認することが困難になるためです。つまり、我が国の不動産登記制度は、登記に公信力がない(=登記記録の記載内容を信用した取引当事者が必ずしも保護されない)という前提で、権利変動過程を忠実に公示することで取引安全を確保する機能をはたしているわけです。中間省略登記は、この不動産登記制度の趣旨に反するものです。

しかしながら、旧法下で、登記原因を証する書類(売渡証書等)が必須の申請提出書類ではなかった(旧法第40条)ため、中間省略登記は横行していました。つまり、登記申請を審査する登記官にとっては、二当事者間の通常の所有権移転登記と、隠れた中間者が介在する所有権移転登記とが区別できないような仕組みだったのです。

中間者にとって、中間省略登記をすれば、登録免許税や不動産取得税という重い税金負担を回避しながら、売主Aと買主Cとの間の複数の転売取引の価格差を取得する(=「中を抜く」)ことが出来たわけです。中間者はもちろん一般の人ではなくて、不動産業者です。

また、ここで転売取引といっても、このような場合の転売は、所有者Aから不動産業者Bが不動産を仕入れ、最終買主Cを探して来て、これをCに売り渡す、というような呑気なものではありません。むしろ、実体は、売主Aと買主Cが内定したところに、Bが割り込むというものです。このとき、A・B間の売買取引の代金と、B・C間の売買取引の代金は同時に決済されます。つまり、Bは、自分では取引のための資金を全く準備せずに割り込んできて、Cのお金をAに流す途中で、一部を懐に入れるのです。


(2) 中間省略登記についての判例の立場
中間省略登記の可否について、判例は、中間者を含む当事者全員の合意があることを条件として是認する立場であると一般に解されています。

最判昭和40年9月21日は、「甲⼄丙と順次に所有権が移転したのに登記名義は依然として甲にあるような場合に、現に所有権を有する丙は、甲に対し直接自己に移転登記すべき旨を請求することは許されないというべきである。ただし、中間省略登記をするについて登記名義⼈および中間者の同意ある場合は別である。・・・登記名義⼈や中間者の同意がない以上、債権者代位権によって先ず中間者への移転登記を訴求し、その後中間者から現所有者への移転登記を履践しなければならないのは、物権変動の経過をそのまま登記簿に反映させようとする不動産登記法の建前に照らし当然のことであつて、中間省略登記こそが例外的な便法である。」と言っています。

これを素直に読めば、訴訟による場合でも、A→B→Cと順番に移転登記を訴求するのが原則であって、中間省略登記は、登記名義⼈および中間者の同意があるという場合に限って許される例外ということです。

ただ誤解してはいけませんが、この判例は、中間者の同意書があっても中間省略登記申請が許されないという不動産登記手続きの取扱いに矛盾するものではありません。登記官にはもともと不動産登記法という手続法の枠外に生ずる例外について審査する能力も権限もないのです。


(3) 不動産登記法改正と中間省略登記の禁止
平成17年、新法が施行され、登記申請の際に、登記原因を証する書類(=「登記原因証明情報」)を必ず提出しなければならないことになりました(新法第61条)。これは、中間省略登記が事実上も禁止されたことを意味します。

つまり、新法のもとでは、A→B→Cという所有権の移転があった場合には、AからBへの所有権移転を証する書類を提出してA→Bという所有権移転の登記を行ったうえで、BからCへの所有権移転を証する書類を提出してB→Cという所有権移転の登記を行うという二段階を必ず履践しなければならなくなったわけです。この場合に、AからCへの中間を省略した証明書類を使って登記申請すれば、公正証書原本不実記載等罪に該当してしまいます(刑法第157条第1項)。

予想される通り、この変更に反発したのは不動産業界でした。上記1(1)のとおり、不動産業者は、転売の中抜きによる利益を享受する立場だからです。また、中間者を登記記録に記載してしまうことにより、登録免許税と不動産取得税の負担を避けることが出来なくなってしまいます。


(4) 新・中間省略登記の登場
ところが、平成19年、法務省は、「第三者のためにする契約」(民法第537条)又は「買主の地位の譲渡」(最判昭和30年9月29日等、平成29年改正民法第539条の2参照)という法律構成によって、事実上、中間省略登記を再び容認するような見解を明らかにしました(平成19年1月12日民二52民事局第二課長通知)。この見解にもとづく登記手法は、2回(又はそれ以上)の売買取引を想定した従来型の中間省略登記とは区別して、「新・中間省略登記」と呼ばれます。

新・中間省略登記においては、上記2つのうちいずれの方法によっても、対象不動産の所有権は、売主から買主へと直接移転するとされます。中間者は第三者に対して直接効力が生ずる契約を締結するだけの役者(=「要約者」)として、あるいは物権変動前の抽象的地位(=「買主の地位」)を売主から買主に流すだけの者として扱われます。つまり、中間者は一度も不動産の所有権を取得しないので、登記する必要はないというのです。

法務省がかかる新・中間省略登記を容認するに至ったのは、当時の内閣諮問機関である規制改革・民間開放推進会議の答申(平成18年12月25日「規制改革・民間開放の推進に関する第3次答申」p.175 http://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/old/minutes/meeting/2006/10/item_1225_04.pdf )を受けたものです。ここでは、かかる取扱いの必要性について、「@不動産登記法改正前と実質的に同様の不動産登記の形態を実現し、A現場の取引費用の低減ニーズに応えるとともに、B不動産の流動化、土地の有効利用を促進する」(符号筆者)という理由が掲げられていました。

前段落の理由@(「理由」というより「目的」ですが。)を見れば明らかなように、新・中間省略登記は、実質的には中間省略登記と同じものと位置づけられています。ならば、新・中間省略登記の法律構成(=「第三者のためにする契約」又は「買主の地位の譲渡」)も、詭弁にしか過ぎないでしょう。

結局、政府は、不動産業界の代弁者として、中間省略登記を復活させてしまったのです。



2 新・中間省略登記の問題
(1) 擁護派のその他の言い分について
新・中間省略登記を支持する理由として、上記1(4)中の「A現場の取引費用の低減ニーズに応えるとともに、B不動産の流動化、土地の有効利用を促進する」点について考えてみましょう。

先ず、「取引費用の低減ニーズ」というのは、換言すれば、転売取引で中間者となる不動産業者が登録免許税や不動産取得税を納めたくないということです。しかし、そもそも中間省略登記は、転売の場面で、中間者が差額を中抜きするのを目的として行われるものです。売買の当事者にとっては、不要な転売が促進されるため、費用低減どころか、損失を増やすだけです。つまり、売主と買主は、本来手にすべきであった利益を、中間者にかすめ取られてしまうのです。

中間者が税金を納めなくて良いという点も、不動産業者を過度に優遇するだけであって、国民全体にとっては損失でしかありません。

次に、中間者だけが得をするような中間省略登記の仕組みが、不動産の流通や有効活用を促進する結果になるというのも飛躍しすぎた理屈です。不動産業界を肥大化させることと、不動産の流通・利用を促進することは全く別の話です。また、不動産証券化の際に中間省略登記を用いるニーズがあると説く人がいますが、これも取ってつけたような言い訳に見えます。


(2) 取引の不透明化
売主Aと買主Cとは互いに中間者Bを取引相手としているので、互いの存在を知らない又は気づかないこともしばしばです。AとCの知らないうちに、B1、B2、B3と、複数の中間者が割り込むこともあります。さらに、Bが、中抜きだけを目的としたペーパーカンパニーということも珍しくはありません。

このような不透明な取引が、「政府公認」として堂々と行われているのです。


(3) 「地面師」について
昨今、「地面師」という単語がメディアを騒がせるようになりました。地面師とは、他人の土地を売って、その売買代金を詐取するという詐欺手口、又はそのような手口を用いる詐欺師のことです。積水ハウスやアパホテル等、不動産取引のプロですら大きな被害に遭いました。

地面師は、権利証や印鑑証明書等を偽造することによって土地の所有者に成りすますのが典型です。しかし、最近の地面師はもっと巧妙です。最近の被害事例の中には、土地の所有者に成りすますのではなしに、本物の土地所有者を取引に連れて来て、代金だけを詐取するというものすらあります( http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53739 )。取引が不透明になると、そのようなことが可能になってしまうのです。取引を被害者にとって不透明にするための道具として、新・中間省略登記は必ずといってよいほど用いられる詐欺師にとって便利な道具です。


(4) まとめ
本稿で述べたことは、不動産取引の一端にでも関わる者ならば大抵は知っている常識です。知らないのは不動産取引の当事者となる一般の(「不動産業関係者でない」という意味で)人だけです。

私は、個人的には、中間省略登記だろうが新・中間省略登記だろうが実質は同じであって、一般の人達や社会全体にとっては有害なものでしかないから、禁ずべきであるという意見です。しかし、残念ながら、私の意見は、現状を変えるほどの力を持ちません。少なくとも、本稿を読んでくださった方々には、新・中間省略登記のカラクリを理解し、上手く操られることがないようにと願います。
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posted by 司法書士 前田 at 14:17| Comment(0) | 登記業務
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