2019年04月06日

所有者不明土地問題のこれから


2017年12月の所有者不明土地問題研究会(半民半官の研究会。以下、「研究会」という。)の最終報告に続いて、2018年6月には「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」(2019年6月1日施行予定)が制定されました。現在、同じ問題について、法制審議会(法務大臣の諮問機関)において2020年の国会提出を目指して相続法及び登記法の改正が議論されています。

また、所有者不明土地問題との共通点の多い空家問題については、これらに先立つ2014年11月、「空家等対策の推進に関する特別措置法」(2015年2月26日施行済)が制定され、最近この運用の影響が良くも悪くも出はじめています。

今回は、同じテーマを扱った前回記事「『所有者不明土地問題』を読む」の続きです。

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(人々の土地への関わりは、明治維新以降大きく変化した。)


1 所有者不明土地問題についての誤解
(1) 「所有者不明」とは?

所有者不明土地が大きな社会問題だと聞けば、多くの人々は、自分の家の近所に突如として誰のものか分からない土地が出現したという場面を想像するかもしれません。確かに、そのような例も皆無ではありません。しかし、ほとんどの所有者不明土地はそのような想像とはかけ離れたものです。

まず、ここで「所有者不明」とは、いかなる状態を指すものかについて確認してみましょう。

研究会は、この点を「不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地」と広く「定義」し、「所有者不明土地」が九州に匹敵するほどの面積(410 万ha)に広がっていると発表しました。

また、上記「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」第2条第1項は、「『所有者不明土地』とは、相当な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない一筆の土地をいう」と研究会よりはやや限定して定義しています。ただ、これも相当広い「定義」であることが分かります。

「所有者不明」と言われれば、一般の人は、「誰のものか分からない」という状態を指すと考えがちですが、所有者不明土地問題における「所有者不明」は、この普通の意味ではないのです。

というのも、日本の民有地は、たとえ所有名義人が死亡して数十年単位で登記簿がそのまま更新されずに放置されたとしても、相続人を確定すること自体ほとんどの事案において可能であるからです。つまり、ほとんどの土地について、所有者(又はその相続人)が分かるということです。

所有者不明土地問題における「所有者不明」とは、分かりやすく言えば、

・ 登記簿上の名義人の連絡先が不明になっている、
・ 死亡した名義人の相続関係を調査するのに手間がかかる、
・ 相続関係調査に手間をかけるほどの経済的価値が乏しい、
・ 相続人間で話し合いがつかない、
・ 登記簿に不備があるために本当に誰のものか分からない、等々

の全てを含んだ概念なのです。


(2) 土地に対する一般イメージ?
一般の人がイメージする「土地」は、まず自分の生活圏を中心としたものでしょう。都市人口が大半を占める現在の日本において、それは住宅用地や商工業用地等、一般の人が目にしやすい土地を指します。

しかし、国土全体を議論の対象とするのであれば、この土地に対する一般イメージはかなり偏ったものと言わざるを得ません。

試みに、国交省の「平成27年度土地所有・利用概況調査報告書」を見てみましょう。

日本の行政権の及ぶ国土面積(北方領土を除くということ。)は3700万ha余りです。

これを所有主体別に見れば、国公有地28.3%、民有地43.4%、その他28.2%です。「その他」とは、公的台帳に記載された面積が正確でなかったり、非課税地のために固定資産資料から漏れていたり等のために生じたギャップです。(「その他」は国家の情報管理・処理能力のお粗末さの一端を示すものですが、本稿ではこれ以上触れません。)そこで、国公有地と民有地という大きな括りに限れば、その比率は4対6となります。

一方、国公有地、民有地及びその他を全て合わせて、これを土地利用状況別に見れば、その割合は高い順に、森林原野67.2%、農用地12%、宅地5.1%です。ただし、この「宅地」とは、商工業用地等を含む広い概念です。また、「利用状況」とは、登記簿上の「地目」のことではなく、現実の利用状況を指します。

この利用状況についての数字は、多くの人にとって意外に感じられるかもしれません。しかし、衛星写真を見れば別に意外でも何でもないことに気づかされます。日本は、山林や農地が8割を占め、ほとんどの人々が狭い土地(5.1%の部分)に集まっている、そんな国なのです。

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(緑の多い日本列島。)


(3) 最近の現象か?
所有者不明土地問題が最近突如として出現したというのも大きな誤解です。

日本の土地私有制度は、明治初期の地租改正を契機として成立しました。簡単に言えば、150年位前、できたばかりの明治政府は、租税を土地の生産力をもとに金納化するとともに、土地の所有権を人々に引き渡したのです。土地登記制度も、これとほぼ同時期に誕生しました。

当時、日本はまだ農業社会で、人々の経済活動は土地とより密接に結びついていました。農地は作物を、山林は木材、燃料、そして山菜等の恵みをもたらしました。

時は流れ、現在、全就業人口6664万人のうち、農業就業人口は175.3万人(2.6%)に過ぎません(平成30年の総務省統計、農林水産省統計)。林業就業人口にいたってはたったの4.5万人(平成27年の林野庁統計)です。さらに、農林業従事者の高齢化も進みます。

このような状況で、国民の多くが国土の大部分を占める山林や農地の権利関係について無関心になるのは当然のことです。つまり、所有者不明土地問題の底流には、日本がこの150年間に経験した社会・産業構造の変化があるのです。



2 所有者不明土地問題解決の障害
(1) 解決の方向性

問題の解決策として相続登記の義務化等も検討されていますが、それは単に手続的な枝葉に過ぎないでしょう。本質的な解決策は、前回の記事でも挙げたとおり、以下の2つだと考えます。

ア 土地所有権放棄及び放棄地管理のための制度
イ 共有者の一人が単独所有権を取得する制度

(2) 解決への障害
ア 所有権放棄制度の障害
現行の民法によっても、理論上、土地の所有権を放棄することは可能であると解されています(通説)。そして、所有権放棄された土地は、国庫に帰属します(民法第239条第2項)。ところが、現実には、私人が土地の所有権を放棄したくとも、国家がそれを受け取るような制度はありません。

所有権放棄制度に類似する制度としては、相続税の「物納」(相続税法第41条)があります。もっとも、物納の対象となる土地には相応の資産価値がなければなりません。これに対し、所有権放棄の候補となるような土地には資産価値などないでしょう。加えて、資産価値ゼロの土地にも、管理のための多種多様のコストは必ずかかるのです。

そのコストは誰が負担するのでしょう?土地の所有権放棄制度を創設するうえで、この点は大きな障害となるでしょう。


イ 「共有」の問題
同じ対象物に関して複数の権利者が存在するという状態には、「物権共有」(民法第249条等)と「遺産共有」(民法第898条)とがあります。

単に共有といえば、ふつうは物権共有のことを指します。夫婦が半分ずつ出資してマイホームを購入したような例を思い浮かべればよいでしょう。

一方、遺産共有とは、相続人が複数いるときに、遺産分割が終わっていないために相続財産を構成する個々の財産について最終的な帰属先が決まっていない状態を指します。所有者不明で問題となる土地は、遺産共有状態のものも多く含まれるでしょう。

ここで、もし所有者不明とされる土地の共有者全員(又はそれと同等の者全員)が取得を希望しないのであれば、物権共有であれ遺産共有であれ、速やかに所有権放棄制度を利用できるようにすべきでしょう。

これに対して、もし所有者不明とされる土地の共有者の中に取得を希望する者がいるのであれば、物権共有であれ遺産共有であれ、速やかに共有状態を解消する(=取得希望者の単独所有にする)のが望ましいと言えます。というのも、共有というのは非常に不安定な権利状態(=紛争等を生じやすい状態)であるからです。

現行法において、物権共有の解消のためには持分放棄(民法第255条)や共有物分割請求(民法第256条)等の手続を利用することができます。また、遺産共有解消のためには、相続放棄(民法第938条)、相続分譲渡(民法第905条第1項)、遺産分割(民法第906条等)等の手続を利用することができます。ただ、これら手続を利用できるような事案は、むしろ「軽症」の部類でしょう。軽症の事案を「所有者不明」に含めることすら矛盾しているといえます。

所有者不明が「重症」化した場合、数次の相続の結果、相続人が非常に多数となり、さらにその中に行方不明者や意思無能力者が出現します。このような場合、現行法においては、共有解消の手続を始める前提として、行方不明者について失踪宣告や財産管理人選任等を、意思無能力者のために後見人選任等を経なければなりません。もちろん、対象となる土地の資産価値が高いのであれば、複雑な手続をいくつも組み合わせても共有関係を解消する意味があるでしょう。しかし、そんな土地は、そもそも重症化しないものなのです。

さらに、明治大正期には、「権利能力なき社団」の所有する土地を、多数者の共有物として登記するという不用意なことが頻繁に行われました。このような土地については、共有解消のための現行法の手続はほとんど役にたちません。

現行法の手続から漏れてしまう事案まで包摂する共有解消の制度とは、どのようなものでしょうか?

今回、私の考えは述べないでおきます。



3 老朽分譲マンション問題との共通点
同じ不動産でありながら、建物を所有者不明の独立の問題として論じない(空家問題は、土地・建物をセットで扱います。)理由は、建物にはやがて滅失してしまうという性質があるからです。建物がなくなってしまえば、その所有権も(問題も)消えてしまいます。

しかし、建物といっても分譲マンションには土地と共通する性質があります。実は、マンションの建て替えは、非常に稀な例外を除いて事実上不可能なのです。つまり、滅失しない(=取り壊したくても取り壊せない)という点で、分譲マンションには土地と共通する性質があるのです。

1960年代以降に建てられた分譲マンションは、建て替え時期を向かえています。日本社会が人口減少局面を迎え、供給過多となった老朽分譲マンションは、近い将来、所有者不明土地と同じ問題を起こすことでしょう。

分譲マンションの権利関係の整理のためには、土地に関するよりも周到な施策を用意しなければならなくなるはずです。今回は、問題の指摘だけにとどめておきます。

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(分譲マンションの権利関係はまるで時限爆弾。)

posted by 司法書士 前田 at 23:17| Comment(0) | 登記業務

2019年04月01日

禁じ手注意!(機械式ディスクブレーキの引きを軽くする小技)


2019年3月31日、自転車で登坂トレーニングに出ようと思ったら、小雨が・・。

そこで、トレーニングは止めて、いつも気になっていたディスクブレーキの引きの改善策を施してみることにしたのです。

機械式ディスクブレーキのレバーの引きが重い原因の一つに、キャリパーのバネ(リターンスプリング)が強すぎることが挙げられます。私の使っているキャリパー(シマノBR-M416)のバネは明らかに強すぎです。とりわけ長いケーブルの影響(摩擦と変形)が加わる後輪ブレーキにおいて、バネの強さがずっと気になっていました。

ところが、バネの強さを調整する機構などはもともと備わっていません。

そこで「目には目を」とばかりに思いついたのが、キャリパーのバネと反対方向に作用するコイルバネを取り付けるという方法「バネにはバネを」です。プラスチックの結束バンド(タイラップ)を使って取り付けるだけです。強さや長さの違うバネをいくつか用意して、試行錯誤します。


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(取付位置、強さ、長さ・・を試行錯誤。)


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(おおっ、軽い!)


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(レバーを握っていない状態。)


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(レバーを握った状態。)


もちろん、部品メーカーはこんな方法を推奨していません。命にかかわる部品を自己流に改造するなんてとんでもないことです。けしからん!・・・と一応ことわっておきます。試したい人は、くれぐれも十二分に安全性を確保したうえで、自己責任で。


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(追加写真:2019年4月6日、ブレーキの感触は良好。)




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posted by 司法書士 前田 at 12:28| Comment(0) | 自転車

2019年03月18日

日陰のレビュー(サイドスタンド編)


レビューというと普通は最新商品が中心でしょうが、ここでは、私が自分で実際に使ってみてひそかに気に入っている割安自転車用品・部品を評します。今回は、サイドスタンドです。


私が主に登坂トレーニングに使っているMTB(スペシャライズド・ロックホッパー1997年式?)にはサイドスタンドがついています。軽量化してみようかと魔が差した時にはサイドスタンドを外すこともありますが、結局またしばらくすると取り付けてしまいます。自転車を立て掛ける場所を選ばなくても良いというメリットは、数百グラムの軽量化には代えがたいものなのです。

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(2019年3月16日、愛車ロックホッパーにはサイドスタンドとフェンダーを装備。)


このサイドスタンドは、10数年前にサイクルベースあさひで買ったものです。チェーンステーに挟むだけで(摩擦を利用して)固定するタイプを選んだのは、見た目が良いからという安易な理由にすぎません。


このタイプは、チェーンステーの取付部分を痛めてしまったり(固定が強すぎる場合)サイドスタンドが回って(滑って)しまったり(固定が弱すぎる場合)する恐れがあるため、取付部保護と摩擦増加のためにグリップゴムを噛ませて固定してあります。ある程度肉厚があるような金属フレームの自転車(要するにエントリーレベルの自転車)にしか取り付けを推奨できないものです(カーボン素材フレームならこのようなサイドスタンド取付けによって割れてしまう恐れすらありますのでご注意を。)。

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(取付部には損傷防止と摩擦増加を兼ねて分厚いゴムを挟んである。)


スポーツ自転車に乗っている多くの人はサイドスタンドになんて興味ないでしょう。でも、サイドスタンドは、自転車という気楽な乗り物をさらに気楽にしてくれる便利な小道具なのです。サイドスタンドに偏見(「初心者っぽい」)を持っている人も多いでしょうが、是非一度お試しあれ。

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(通勤自転車。車体中央に取付けるタイプは見た目もスッキリ。)

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(シングルスピード車の実用的スタンド。取付スペースに余裕があればこのようなタイプがお勧め。)


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posted by 司法書士 前田 at 16:11| Comment(0) | 自転車

2019年02月18日

ケーブル式ブレーキのタッチ(引き感)の改善


こう寒いと、自転車好きな私でも乗る気が失せてしまいます。こんな時は、普段なら面倒くさくてやらないような小整備を楽しみましょう。

今回は、ケーブル式ブレーキの引きを改善するためにケーブルの長さ調整をします。この整備項目は、Vブレーキ、カンチブレーキ、キャリパーブレーキ、機械式ディスクブレーキにも当てはまります。



「スポンジ」感を解消しよう

ブレーキケーブル(金属ワイヤー+アウターハウジング)が長すぎると、その分ワイヤーが余計に収縮し、さらにアウターハウジングも余計に変形するため、ブレーキレバーにかけた力が効率よくブレーキアーム(Vブレーキの場合)に伝わりません。

その結果、いくら強くブレーキをかけてもフニャフニャした「スポンジ」のような感触になります。このような症状は、特にもともとケーブルの長い後輪のブレーキシステムで顕著です。

私のMTBのケーブルは現状でもそんなに余分に長いわけではありませんでしたが、更なるタッチ向上を目指してケーブルを短くしてみることにしました。

注意することは、短すぎてもダメということです。ケーブルが短すぎると、自然なケーブルの取り回し(ルーティング)やハンドリング切れ角に影響してしまいます。長すぎず短すぎずというバランスが大事です。


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(前後ともケーブルがやや長いか。)


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(ワイヤーをアウターから外して作業する。)


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(どのくらい切るか?やり過ぎは禁物。)


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(金属ノコの切断面。さらにヤスリで仕上げる。)


私は、アウターハウジングを切断するときはいつも金属ノコギリを使用します。この方法で切断すると時間がかかりますが、ワイヤーカッター等を利用したときのように切断面がつぶれるという弊害が起きません。アウターの出入口はワイヤーとの摩擦が大きいので、ちょっとした気遣いのつもりです。切断した後は、さらにヤスリで切断面をきれいに整えます。


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(前ブレーキは、屈曲の深いバナナ(上)から浅いバナナ(下)へ交換。)


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(前ブレーキケーブルも6p短縮。)


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(ビフォー。)


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(アフター。)


多少スポンジ感のあった後ブレーキケーブルを7p、問題のない前ブレーキも6p短縮しました。ブレーキを握った感じは、心なしかタッチが向上し、カッチっと効くようになった気がします。プラシーボ(偽薬)効果に過ぎないかもしれませんが、ケーブル式ブレーキのチューニングというのは結局こんな細かいことの積み重ねなのです。


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(寒い日は室内で筋トレにいそしむ。積み重ねが大事。)



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posted by 司法書士 前田 at 19:15| Comment(0) | 自転車

2019年01月26日

ツルツルゆで卵で行こう!


ゆで卵は坂東英二だけのものではありません。私も一日2〜3個食べます。

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(ゆで卵界のレジェンド。)

1日1食しか食べない習慣の私にとって、栄養豊富なゆで卵は定番中の定番です。「ちょっと(栄養、満腹感等が)足りてないかも」と思ったら、手軽に一品加えることができるからです。また、一度にたくさん作っておけば、冷蔵庫で2〜3日程度保存できるので便利です。

ところが、ここに大きな問題が生じます。白味と殻がくっついてしまうという問題です。この問題を解決しない限り、理想のツルツルゆで卵を食べることはできません。

そこで、今回は、ツルツルゆで卵を作るための秘伝を公開することにしましょう。


1 殻と白味がくっついてしまう理由
殻と白味がくっついてしまう理由はとても単純です。

実は、採卵して間もない卵には多くのガス(主に二酸化炭素)が含まれています。茹でられると、ガスは白味とともに膨張し殻の内壁を押し広げます。一方、殻には微小な孔が多数あいており、膨張した白味は、この孔にメリ込んだまま固まってしまいます。

殻と白味がくっついてしまう仕組は、たったのこれだけです。

仕組が分かれば、解決策は簡単です。2つあります。

一つは、古い卵を使ってゆで卵を作るという方法です。採卵から1ヶ月近く経過すると、特に何もしなくても徐々にガスが白味から抜けていって、適当に茹でてもツルんとしたゆで卵ができます。問題解決です。

しかし、スーパーで買ってきた卵をわざわざ冷蔵庫で1ヶ月近くも寝かせておくなんて、毎日卵を食べる人向きではありません。新しい卵でも、ツルツルにする方法は無いでしょうか?

・・・それが、あるんです。


2 ガス抜き術
二つ目は、白味が固まる前に強制的にガス抜きする方法です。これができれば、新しい卵でも、ツルツルゆで卵ができるはずです。その方法を紹介します。

まず、茹でる前に、卵の殻の下部に大きめにヒビを入れておきます。白味は膜で覆われており、卵の下部には殻と膜との間にガスを溜める空洞がもともとあるのです。よって、ここに多少ヒビを入れたからといって、白味が漏れてくることはありません。このヒビは、ガス抜き穴というわけです。

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(大きくヒビを入れても白味は漏れません。)

水の状態から卵を入れて弱火で茹で始めます。水の温度が上がるにしたがって、ヒビからガスが抜けていくのが見えます。

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(ヒビからガスが抜けていきます。)

指を突っ込んでみて、熱くて耐えられないくらいの温度(50度くらい)になったら一旦火を止め、30分くらい放置します。これは、白味(主にタンパク質)が固まる前の温度でガスを膨張させて、殻の外に出してしまうということなのです。繰り返しますが、放置するというところが重要なポイントです。

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(指を茹でないように。)

充分にガスが抜けきったら、再び点火して中火で一気に茹できります。

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(再び点火し、普通に茹でます。)

茹で上がった卵は、冷水で一気に冷やします。

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(一気に冷やすと、白味が縮んで剥きやすい。)

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(完成!新しい卵でもツルツルゆで卵に。)

本日のゆで卵はちょっと固め、ぬか漬けに最適です。

今回は上手くできましたが、こんな「ゆで卵のプロ」きどりな記事を書く私でも失敗することはよくあります。ゆで卵の道はかくも険しい・・。

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(美味しくなあれ。)

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(追加写真:酢醤油に1日漬けたゆで卵も旨い!)




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タグ:健康
posted by 司法書士 前田 at 18:04| Comment(0) | 日記